Sie spielen mit dem Gedanken, eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen? Dieser Artikel wird Ihnen einen umfassenden Überblick über die wichtigsten Aspekte geben, damit Sie eine fundierte Entscheidung treffen können.
Grundsätzlich stimmen wir Ihnen zu, dass gerade Immobilieninvestments in Zeiten niedriger Zinsen sehr lukrativ sein können. Denn Wohnungsangebote sind knapp, die Nachfrage nach Wohnraum steigt und die Aussichten auf einen hohen Ertrag sind so gut wie schon lange nicht mehr.
Doch trotz vieler positiver Vorzeichen empfehlen wir Ihnen, auch kritische Themen wie Leerstand, Mietausfälle und laufende Kosten einer Immobilie zu bedenken. BEVOR Sie Ihr Geld in Immobilien investieren! Denn Sie wollen nicht mit teuren Immobilien andere Menschen reicher machen, sondern selbst erfolgreich in Immobilien investieren, stimmt’s?
Einführung in den Immobilienkauf als Kapitalanlage
Das Grundprinzip, in eine Immobilie zu investieren
Von einer Immobilie als Kapitalanlage spricht man, wenn Sie eine Immobilie kaufen, vermieten und damit regelmäßige Mieteinnahmen erzielen.
Die Idee dahinter ist einfach: Sie kaufen eine Immobilie, welche in der Regel über einen Kredit bei der Bank finanziert wird. Mieter, Steuervorteile und Zuschüsse helfen Ihnen dann, den Kredit wieder zu tilgen und anschließend ein schönes regelmäßiges Einkommen zu erzielen. Dabei ist egal, ob Sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen.
In eine Immobilie zu investieren bedeutet letztlich, dass Sie Ihr Kapital in einen Sachwert anlegen, der Ihnen langfristig Einkünfte generiert. Im Gegensatz zum Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung stehen beim Investment Sicherheit und Rendite im Vordergrund.
Warum in Immobilien investieren?
Sie haben verschiedene Kapitalanlagemöglichkeiten in Betracht gezogen und sind zu dem Schluss gekommen, dass eine Immobilie als Kapitalanlage genau das richtige für Sie ist? Besonders wenn Sie eine langfristige Geldanlage suchen und Kursschwankungen am Aktienmarkt vermeiden möchten, kann „Betongold“ die richtige Wahl für Sie sein.
Gerade Erstkäufer schätzen den deutschen Immobilienmarkt für seine Stabilität. Denn in wirtschaftlich unsicheren Zeiten ist eine Investition in eine Immobilie eine gute Möglichkeit, der aktuellen Inflation zu trotzen. Als Anleger profitieren Sie sowohl von hohem Wertsteigerungspotential als auch regelmäßigen Mieteinnahmen. Weiter unten gehen wir detaillierter auf Vor- und Nachteile ein.
Geldanlage: Absparen statt Ansparen
Vielleicht haben Sie davon gehört, dass in der Welt der Immobilien oft vom „Absparen“ die Rede ist. Was bedeutet das konkret für Menschen, die Immobilien als Kapitalanlage nutzen? Und worin besteht der Unterschied zum Ansparen einer Versicherung oder eines Sparplans?
Ganz einfach: Beim klassischen Sparen wird immer nur der kleine Teil verzinst, der von Ihnen bereits angespart wurde. Ihr Vermögen wächst deshalb nur sehr langsam. Schneller geht’s beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses als Kapitalanlage, weil der volle, große Wert einer Immobilie die Mietrendite bestimmt. Sie haben also ein für Sie arbeitendes Immobilienvermögen – und auf der anderen Seite Schulden. Die Tilgung des aufgenommenen Kredits wird umgangssprachlich auch „Absparen“ genannt, was Ihr Immobilien-Investment meist deutlich rentabler als einen Sparplan macht.
Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage: Erste Schritte für Einsteiger
Starten Sie klein – und abgesichert. Vermeiden Sie zu Beginn den Kauf eines großen, renovierungsbedürftigen Mehrfamilienhauses. Es ist sinnvoller, zunächst eine kleinere Wohnung zu kaufen, welche idealerweise ein zusätzliches Sicherheitskonzept für Anfänger bietet. Das heißt konkret: Holen Sie sich einen Partner an Ihre Seite, der auch nach dem Kauf für Sie und Ihre Immobilie da ist!
Bevor Sie in Immobilien investieren, sollten Sie sich jedoch ein Grundwissen aneignen. Dazu finden sich zahlreiche Videos im Internet – und nutzen Sie gerne auch unverbindlich unsere Webinare. Sprechen Sie, wenn möglich, mit Menschen in Ihrem Umfeld, die bereits Vermieter sind und ihr Geld sinnvoll in Immobilien investiert haben.
Wichtig: Ihre Immobilie ist kein Liebhaberobjekt! Wenn Sie Ihr Geld in Immobilien anlegen, wollen Sie Ihre Immobilie gut vermieten und regelmäßige, monatliche Mieteinnahmen erzielen. Denn nur so können Sie Ihren Kredit tilgen und Gewinn einfahren.
Scheuen Sie sich gerade als Erstkäufer nicht, sich von Experten beraten zu lassen, um Ihr Risiko zu minimieren und die richtige Strategie für Ihren Immobilienkauf zu finden. Es ist nicht so einfach, wie viele behaupten.
Vor- und Nachteile von Immobilien als langfristige Kapitalanlage
Vorteile einer vermieteten Immobilie als Kapitalanlage für Anfänger
Eine Immobilie als Kapitalanlage bietet Ihnen eine sichere und langfristige Rendite. Steuerlich profitieren Sie als Anleger, da Sie Kosten wie Erhaltungsaufwand, Verwaltung und Finanzierungszinsen beim Finanzamt geltend machen können. Zudem können Sie Abschreibungen auf die Anschaffungs- und Sanierungskosten nutzen.
Die Entwicklung der Mieten und auch der Kaufpreise ist oft an die Inflation gekoppelt, wodurch Ihre vermietete Immobilie einen doppelt eingebauten Inflationsschutz bietet. Nämlich während der Zeit als Eigentümer mit Mieterträgen als auch beim späteren Verkauf der Immobilie. Nicht umsonst zählt die Kapitalanlage-Immobilie zu den sicheren und soliden Geldanlagen.
Eine Immobilie zur Kapitalanlage eignet sich gut als Baustein eines diversifizierten Vermögensportfolios. Stimmen Ausstattung und Standort, bieten Immobilien als Geldanlage gute Aussichten auf Wertbeständigkeit und stetigen Wertzuwachs.
Risiken und Nachteile von Immobilien als Kapitalanlage
Auch wenn eine Immobilie attraktiv erscheint, sollten Sie sich auch der Risiken und Nachteile bewusst sein. Beim Kauf einer Immobilie stellt der Mietausfall ein erhebliches Risiko und ggf. eine erhebliche finanzielle Belastung dar. Undiplomatisch gesagt: Wenn Ihr Mieter nicht zahlt und Sie den Kredit nicht mehr bedienen können, kann das zur Zwangsversteigerung führen.
Auch kann die Vermietung mit hohem Aufwand verbunden sein – etwa, wenn es zu häufigen Mieterwechseln kommt oder ein Mieter mit den Mietzahlungen in Rückstand gerät oder Mietminderungen geltend macht.
Ferner müssen Sie sich als Vermieter um die laufende Verwaltung und die Instandhaltung der Wohnung kümmern, sich mit anderen Eigentümern auseinandersetzen und zusätzlich Rücklagen bilden. Gerade Reparaturen und Instandhaltungskosten können zu hohen Kosten führen. Bei Eigentümerversammlungen sind diese harmlos klingenden „Sonderumlagen“ sehr gefürchtet.
Und es gibt noch das Liquiditätsrisiko. Je nachdem, wie viel Eigenkapital Sie beim Kauf der Immobilie einbringen, haben Sie möglicherweise sehr viel Geld in Ihrer Investition gebunden. Sollten Sie irgendwann dringend Cash benötigen und keine weiteren Rücklagen haben, kann das zu einem Notverkauf führen. Oft geht das mit Verlusten einher, die Sie bei gründlicher Beratung VOR dem Immobilienkauf hätten vermeiden können.
Was macht Ihre Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll und sicher?
Oben genannte Risiken bilden nur einen Teil dessen ab, was das echte Leben bereithalten kann. Damit Sie jedoch von bösen Überraschungen verschont bleiben, haben wir ein 5-Punkte Sicherheitskonzept für Erstkäufer erarbeitet.
Unsere Mandanten kommen in den Genuss einer Sicherheitsstrategie – so umfangreich und durchdacht, dass 90% der Risiken von Beginn an vermieden werden. Dieses Konzept, welches sich insbesondere an Erstkäufer richtet, beinhaltet eine Rundum-Betreuung – von der ersten Beratung bis Jahre nach dem Kauf.
Das bedeutet, Sie erhalten garantierte Mieteinnahmen, müssen sich um nichts selbst kümmern und bekommen dennoch eine transparente Aufbereitung aller Zahlen, Daten, Fakten. So sind Sie auf der sicheren Seite und lernen darüber hinaus noch von den Profis. Klingt gut, oder?
Wenn Sie ernsthaft in Immobilien investieren möchten, buchen Sie sich jetzt gerne Ihren kostenfreien Zoomtermin, in welchem Sie die Details erfahren und gerne einen ersten Vorschlag für Ihre reale Immobilien-Investition erhalten können.
Terminwunsch?
Wann lohnt sich eine Immobilie zur Kapitalanlage?
Eine Immobilie zur Kapitalanlage lohnt sich, wenn die Rendite hoch ist, möglichst höher als mit anderen Geldanlagen. Im Klartext: Prüfen Sie auch Anlagealternativen, wie beispielsweise ELTIF, AIF, Grundstücks- und Infrastruktur-Projekte. Auch Investitionen in Startups können sehr attraktiv sein, wenngleich mit wesentlich höherem Risiko.
Es lohnt sich jedoch in eine Immobilie zu investieren, wenn Immobilienwert und Miete von Beginn an in einem guten Verhältnis stehen. Die Immobilie stellt auch dann eine lohnende Investition dar, wenn die Region prosperierend ist oder hohes Entwicklungspotential aufweist und somit einen gewinnbringenden Wiederverkauf ermöglicht.
Achten Sie in jedem Fall darauf, dass die Immobilie als Kapitalanlage für Anfänger mit Bedacht ausgewählt wird und sich an einem guten Standort befindet. Wobei „guter Standort“ nicht zwangsläufig die Innenstadt-Lage sein muss, sondern ggf. der Speckgürtel mit hohem Mietsteigerungspotential geeigneter ist.
Kaufpreis und Finanzierung der ersten Immobilie
Eigenkapital: Wie viel wird benötigt?
Wenn Sie Ihre erste Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchten, spielt das Eigenkapital eine entscheidende Rolle. Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto größer ist die Chance einer Finanzierung der Immobilie durch die Bank. Es bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass Sie Ihr gesamtes Eigenkapital einsetzen sollten.
Üblich ist, dass Sie zumindest die Kaufnebenkosten, wie beispielsweise Notar- und Grundbuchkosten, aus eigenen Mitteln decken. Diese Form der Finanzierung wird oft als 100%-Finanzierung bezeichnet.
Günstigere Zinssätze erhalten Sie, wenn Sie mehr Eigenkapital einbringen und nur 80% oder sogar nur 50% finanzieren wollen.
Eine 110%-Finanzierung hingegen, bei der zusätzlich die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden, wird selten angeboten. Sie eignet sich nur für Personen mit hohem Einkommen, die wenig liquide Mittel haben, jedoch anderweitig vermögend sind.
Ganz ohne Eigenkapital geht es nicht. Daher ist es ratsam, mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln aufzubringen, um die Investition in Immobilien zu ermöglichen und das Risiko zu minimieren.
Vermieter werden – Finanzierungsoptionen für Anfänger
Ihnen stehen verschiedene Finanzierungsoptionen zur Verfügung. Die gängigste Praxis ist es, mit den Mieteinnahmen die Zinsen zu bezahlen und sukzessive den Kredit zu tilgen. Das kann über einen gleichbleibenden Betrag erfolgen oder hoch beginnen und danach abfallen.
Eine Alternative bilden endfällige Darlehen. Hier wird – statt den Kredit zu tilgen – in eine Anlageform investiert. Entweder mit dem Ziel, dass die Rendite der Anlage höher als der Immobilienzins ist. Oder mit dem Wunsch, später den Immobilienkredit mit einem deutlich niedrigeren Zinssatz abzulösen.
Weitere Punkte einer optimierten Finanzierung sind:
- Förderkredite, welche einen signifikant niedrigen Zinssatz haben
- Zuschüsse, die nicht zurückgezahlt werden müssen
- Kreditarten, die als Eigenkapital gelten (klingt widersprüchlich – gibt es aber)
Auch Ihre ganz persönliche Risikoneigung spielt bei der Finanzierung eine Rolle. Sind Sie sicherheitsorientiert oder scheuen Sie kein Risiko? Sind langfristige Kreditlinien für Sie geeigneter oder variable Kreditlinien, die der Marktlage angepasst werden?
Zusätzlich haben manche Immobilien-Anbieter so genannte „Finanzierungslinien“ eingerichtet. Das kann Ihnen die Kreditgewährung vereinfachen – ist manchmal jedoch etwas teurer.
Die richtige Finanzierung ist also fast so kompliziert wie das Finden der richtigen Immobilie. Genau deshalb stehen Ihnen bei uns nicht nur sensible Immobilienberater zur Seite, sondern auch fachkompetente Finanzierungsprofis. Damit Sie am Ende sagen können: „Immobilie als Kapitalanlage lohnt sich.“
Risiken der Immobilienfinanzierung
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist zwar denkbar, birgt aber auch Risiken, da der Zinssatz in der Regel höher ist. Wenn die Eckdaten der Immobilie stimmen und Ihr Einkommen ausreichend hoch ist, kann die Investition in eine eigene Immobilie dennoch attraktiv sein.
Verfügen Sie bereits über eine schuldenfreie selbstgenutzte Immobilie, wird diese oft als Sicherheit von der Bank akzeptiert. Gleiches gilt für diverse Sparverträge und Versicherungen. Bedenken Sie jedoch, dass die Bank auf alle von Ihnen gestellten Sicherheiten ihre Hand draufhält.
Es ist empfehlenswert, die Finanzierung vorsichtig zu kalkulieren, da niemand die Zinsentwicklung vorhersagen kann.
Nach Ablauf der ersten Zinsbindung sind Anleger, die bei der Finanzierungsplanung vorsichtig kalkulieren, auf der sicheren Seite, da eine höhere Darlehensrate bei der Anschlussfinanzierung kein Problem darstellt. Allerdings zahlen sie dafür meist etwas mehr.
Immobilien kaufen und vermieten
Kauf und Vermietung einer Immobilie: Tipps und Tricks
Ein alter Grundsatz, der für Immobilien als Geldanlage angewendet wird, lautet: Kauf niemals eine schöne Immobilie in einem schlechten Viertel, sondern umgekehrt.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, sollten Sie als Anleger einige Tipps und Tricks beachten, um das Risiko zu minimieren und eine attraktive Kapitalanlage zu tätigen. Ein geschultes Auge kann frühzeitig erkennen, wie sich ein Stadtviertel entwickeln wird.
Unseren Kundenberatern stehen Tools zur Verfügung, die Informationen zu verschiedenen Standorten und deren künftigen Entwicklung liefern. So wird vermieden, dass unsere Kunden eine Immobilie am falschen Standort kaufen. Wir verfügen darüber hinaus über ein großes Netzwerk aus mehr als 50 Banken und kennen die besten Finanzierungskonzepte, um Ihre erste Immobilie als Kapitalanlage zu finanzieren.
Die Investition in die richtige Lage mit der richtigen Finanzierung ist entscheidend für Ihre Rendite!
Fragen Sie im Freundes-, Bekannten- und Verwandtenkreis nach, auch mal im Chor oder Verein, ob jemand eine Immobilie zu verkaufen hat. So können Sie vielleicht eine passende Immobilie als Kapitalanlage für Anfänger finden und eine solide Geldanlage tätigen. Oder Sie fragen bei unseren Experten nach Offmarkt-Immobilien, die Sie auf keiner Internetplattform finden. Wege gibt es viele.
Immobilie vermieten: Langfristige Planung, um Geld sinnvoll arbeiten zu lassen
Die langfristige Planung spielt eine entscheidende Rolle, wenn Sie beabsichtigen, in eine Immobilie zu investieren. Achten Sie auf die Lage der Immobilie, die Bausubstanz und das Potential für Wertsteigerung.
Wie hoch oder niedrig die Rendite Ihrer Immobilie am Ende ausfällt, hängt neben dem Kaufpreis auch entscheidend davon ab, welchen Preis Sie beim Verkauf erzielen können.
Eine langfristige Perspektive hilft Ihnen, die Rendite zu maximieren und die Immobilie als Kapitalanlage optimal zu nutzen. Die Investition in eine Immobilie sollte stets unter Berücksichtigung der langfristigen Ziele erfolgen, um die Kapitalanlage erfolgreich zu gestalten.
Berechnung der Rendite
Immobilien als Geldanlage: Netto-Mietrendite ist entscheidend
Eine Immobilie als Kapitalanlage hat ein großes Ziel: eine attraktive Mietrendite zu erzielen. Diese sollte – je nach Standort – mindestens 4 % betragen. Besser wären natürlich 4,5 % oder mehr. Je schlechter der Standort, desto besser muss die Mietrendite sein. Als klassische Größe gilt eine Rendite von 4 bis 5 %. Achten Sie bei der Berechnung Ihrer Rendite darauf, dass Sie von den jährlichen Mieteinnahmen die Bewirtschaftungskosten wie Verwaltungs- und Renovierungskosten abziehen und diesen Wert durch den Kaufpreis plus Nebenkosten teilen. Nur so erhalten Sie eine realistische Einschätzung Ihrer Kapitalanlage.
Auch ist die Gesamtrendite natürlich abhängig von der Höhe Ihres eingesetzten Eigenkapitals für den Immobilienkauf, von aktuellen Zinsen und Steuervorteilen. Informieren Sie sich auf jeden Fall auch über Zuschüsse, die Sie nicht zurückzahlen müssen. Für Immobilien gelten besondere Förderbedingungen, die Ihre Gesamtrendite wesentlich mitbestimmen. Ob eine Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll ist und Ihnen die gewünschte Rendite bringt, erfahren Sie nur anhand realer Immobilien und nicht im Lesen diverser Artikel.
So macht die Immobilie als Kapitalanlage für Anfänger Spaß
Ein Sicherheitsnetz, damit Sie langfristig ohne Risiko vermieten
Wo im Gebirge Stahlnetze den Steinschlag abfedern, schützt bei Anlage-Immobilien ein konzeptuelles Sicherheitsnetz. Es kostet ein klein wenig Rendite, doch es schafft eine feste Kalkulationsgrundlage, bringt Sicherheit und einen ruhigen Schlaf.
Wo liegen Ihre Präferenzen? Rendite vor Sicherheit? Oder doch umgekehrt? Wenn Sie lieber ruhig schlafen wollen, dann informieren Sie sich gerne näher.
- Mietpool garantiert Ihre Einnahmen
Warum ist das wichtig? Ganz einfach, weil eine sichere und kalkulierbare Mieteinnahme Ihnen das finanzielle Risiko nimmt. So können Sie Zins und Tilgung bedienen, ohne sich Sorgen um die Vermietung zu machen. - Mietpool-Verwaltung schüttet Überschüsse aus
Das ist ein sehr spannender Punkt, weil er Zusatzeinnahmen für Sie verspricht.
Die Mietpool-Verwaltung erhält nämlich nur bei Überschüssen eine Entlohnung. Sie ist also bestrebt, hohe Einnahmen zu generieren. Die über die Garantiemiete hinaus erwirtschafteten Einnahmen werden zu 80% an die Eigentümer ausgeschüttet. - Sanierungsrisiko nahezu ausgeschlossen, weil im Konzept fair eingerechnet
Die Objekte werden von Fachleuten vor dem Kauf begutachtet – und notwendige Sanierungs- und Renovierungsarbeiten werden nicht vertuscht. Sondern die Maßnahmen werden kalkuliert und offengelegt. So wird im Kaufpreis bereits ein Sanierungsanteil berücksichtigt, der sogar von der Bank finanziert wird.
- Betreuung auch nach dem Kauf – Verwaltung aus einer Hand
Der Berater hat verkauft – und weg ist er. Das kommt nicht so selten vor; leider. Unsere Immobilienberater stehen auch nach dem Kauf hilfreich an Ihrer Seite. Denn auch die Verwaltung Ihrer Anlageimmobilie wird professionell aus einer Hand geregelt. So haben Sie nichts zu tun, außer Ihre monatlichen Mieteingänge auf Ihrem Konto zu verfolgen. - Kaufpreise bereits ab 200T€ in Randlagen prosperierender Städte
Für Sie bedeutet das, keine unverschämten Kaufpreise zahlen zu müssen und dafür von hohem Entwicklungspotential zu profitieren. Die verständliche Analyse von Mikro- und Makrolage zeigt Ihnen klar auf, wieso Ihr Investitionsstandort bestens für Ihren Immobilienkauf geeignet ist.
Warum Immobilien ohne Beratung und Sicherheit, wenn Sie beides haben können?
Sie wollen ein Beispiel berechnet haben? Keines aus der Theorie, sondern eines aus der Praxis?
Dann nutzen Sie jetzt unsere kostenlose Immobilienberatung für Einsteiger. Wir nehmen uns nicht nur viel Zeit für Sie und Ihre Fragen, sondern stellen Ihnen das exklusive Sicherheitskonzept für Erstkäufer vor und schenken Ihnen eine ausführliche Musterberechnung, exakt basierend auf Ihren Zahlen.
Wir freuen uns auf Sie und Ihre neugierigen Fragen und sind schon gespannt, wie wir Ihnen mit unserer über 15-jährigen Erfahrung weiterhelfen können.
Torsten,
Geschäftsführer und Initiator